Когда я только начинал как прораб 10 лет назад, первый же клиент потерял 500 тысяч рублей из-за неправильного старта. С тех пор я выработал четкий алгоритм, который уже помог многим семьям построить дома без переделок.
Главное правило - никогда не покупайте участок без геологических изысканий. В 2018 году мы разбирали недострой в Подмосковье, где сэкономили на геологии - оказалось, под тонким слоем грунта была глина, которая "поплыла" после дождей.
Сейчас я всегда заказываю: 1) Бурение 3-4 скважин на участке 2) Анализ грунтовых вод 3) Пробы грунта на пучинистость. Это стоит 25-35 тысяч рублей, но экономит сотни тысяч на исправлении фундамента.
Второй критически важный этап - проект. Не эскиз, а полноценный рабочий проект с расчетами нагрузок. В 2019 году красивая арочная конструкция в доме под Казанью обрушилась через 3 месяца - архитектор не учёл снеговую нагрузку.
Идеальный проект должен включать: 1) Конструктивные решения с расчётами 2) Инженерные коммуникации 3) Спецификации материалов. На составление уходит 2-3 месяца, но это того стоит. Я всегда советую закладывать 15-20% бюджета на непредвиденные расходы - в среднем именно столько экономят те, кто делает всё по проекту.
Самые дорогие ошибки происходят на этапе подготовки. В прошлом году клиент купил "дешёвые" стройматериалы заранее - в итоге 40% не подошли по параметрам из проекта.
Мой чек-лист перед началом стройки: 1) Получить разрешение на строительство 2) Заключить договор с подрядчиком с чёткими сроками 3) Подготовить склад для материалов 4) Организовать бытовку для рабочих.
Помните - неделя правильной подготовки экономит месяц незапланированных работ.